Comprar una propiedad en Marbella no consiste sólo en encontrar la villa o el apartamento en primera línea de playa adecuados. Se trata de entender las cifras reales que hay detrás de la compra. Y, sinceramente, aquí es donde a muchos compradores les pilla desprevenidos.
Como agencia boutique con sede en la Costa del Sol, creemos que la claridad genera confianza. A continuación encontrarás un resumen claro y actualizado de costes de compra de vivienda en Andalucíaque refleja la nueva normativa que entró en vigor el 1 de enero de 2026.
Si estás pensando en comprar en Marbella o sus alrededores, esto es lo que debes saber.
1. Viviendas de obra nueva en Andalucía
Al comprar una propiedad nueva directamente a un promotor, los impuestos difieren de las compras de reventa.
IVA: 10%.
Pagarás 10% DE IVA sobre el precio de compra. Esto se aplica a las viviendas de nueva construcción vendidas por primera vez.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD / IAJD): 1.2%
Además del IVA, debes pagar 1,2% de derechos de timbre sobre el precio de compra.
Impuesto total sobre las nuevas construcciones
En términos prácticos, los compradores deben calcular aproximadamente:
11,2% del precio de compra sólo en impuestos.
Por ejemplo:
Apartamento de obra nueva de 500.000 euros
50.000 EUROS IVA
6.000 EUROS AJD
Impuesto total: 56.000
Y eso antes de los costes legales y administrativos (que cubriremos más adelante).
2. Propiedades de segunda mano (reventa)
Las propiedades de reventa siguen una estructura fiscal diferente.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7%.
La tasa ITP sigue siendo el 7% del precio de compra en Andalucía.
Así que si compras
800.000 euros villa de reventa
ITP = 56.000 EUROS
Sencillo. Claro. Previsible.
3. ACTUALIZADO 2026: PTI reducida al 2% (Condiciones estrictas)
Ahora es cuando las cosas cambiaron.
A partir del 1 de enero de 2026 (Ley 8/2025)el régimen de ITP reducido, que antes era flexible, se ha vuelto considerablemente más estricto.
El reducido 2% ITP ya no está al alcance de la mayoría de los compradores. Está diseñado específicamente para operadores profesionales, y las normas son estrictas.
Para reunir los requisitos, deben cumplirse TODOS los requisitos siguientes:
A) Ventana de reventa de 2 años
La propiedad debe revenderse en un plazo máximo de 2 años.
(Antes, los inversores disponían de 5 años).
B) Límite de valor de 500.000 euros
El valor total de la propiedad -incluidos garajes y anexos- no debe superar los 500.000 euros.
Si el precio supera los 500.000 euros:
La tasa del 2% es completamente nula
El 7% completo se aplica a todo el precio de compra
Ningún beneficio parcial.
C) Estatuto profesional
El comprador debe
Ser una empresa inmobiliaria profesional o un particular
Incorporar la propiedad como existencias/inventarioy no como inmovilizado
Esto significa que los particulares no pueden utilizarlo.
¡! Regla de penalización
Si la propiedad no se revende en el plazo de 2 años:
Debes pagar la diferencia entre el 2% y el 7%.
Más intereses
En otras palabras, es un compromiso serio.
Para la mayoría de los compradores particulares de Marbella, la hipótesis realista sigue siendo la misma:
7% de ITP en inmuebles de reventa.
4. Gastos generales administrativos y jurídicos (todas las compras)
Los impuestos son sólo una parte de la ecuación. Toda compra de inmuebles en Andalucía incluye también gastos profesionales y administrativos.
Esto es lo que puedes esperar:
Honorarios del abogado
Normalmente 1% a 2% del precio de compra + IVA.
Recomendamos encarecidamente recurrir a un abogado independiente. Especialmente en Marbella, donde es esencial la diligencia debida sobre permisos urbanísticos, deudas y situación de la comunidad.
Gastos de notaría
Regulado por el gobierno.
Normalmente entre 600 euros y 1.200 euros
(Aprox. 0,2% – 0,5% del precio)
Tasas del Registro de la Propiedad
Normalmente de 400 a 700 euros
(Aprox. 0,1% – 0,25%)
Gastos bancarios (si financias)
Valoración de la propiedad: 250 – 600
Importante: Según la Ley Hipotecaria de 2019, el banco debe pagar:
Gastos notariales relacionados con la escritura de hipoteca
Gastos de registro relacionados con la hipoteca
Impuesto sobre actos jurídicos documentados
Esto redujo significativamente los costes hipotecarios del comprador en comparación con el pasado.
Honorarios de Gestoría
€300 – €600
Se encargan:
Declaración de la renta
Tratamiento NIE
Transferencias de servicios públicos
Seguimiento administrativo
Honorarios de agencias inmobiliarias
En Marbella, el vendedor paga tradicionalmente la comisión de la agencia (normalmente entre el 3 y el 5%).
Para los compradores, los honorarios de agencia suelen ser 0%.
Sin embargo, verifícalo siempre por adelantado.
5. Coste total estimado de la compra en Marbella
Para simplificar:
Obra nueva
Espera aproximadamente:
13% – 15% total sobre el precio de compra
(11,2% impuestos + gastos legales y administrativos)
Propiedad de reventa
Espera aproximadamente:
9% – 12% total sobre el precio de compra
(7% de impuestos + gastos legales y administrativos)
6. Por qué es importante entender los costes en Marbella
Marbella atrae a compradores internacionales: inversores, personas que se trasladan por su estilo de vida, familias de segunda residencia.
Sin embargo, ¿el mayor error que vemos?
Subestimar los costes de adquisición.
Una propiedad de 1.000.000 de euros nunca es sólo de 1.000.000 de euros.
Una correcta planificación de costes afecta:
Cálculos del ROI
Proyecciones del rendimiento de los alquileres
Flujo de caja
Estrategia de apalancamiento hipotecario
Planificación de la salida
Especialmente ahora, con unas normas fiscales para 2026 más estrictas, la orientación profesional importa más que nunca.
¿Cuáles son los impuestos por compra de vivienda en Andalucía en 2026?
Los impuestos de compra son en Andalucía, Marbella:
Obra nueva: 10% IVA + 1,2% AJD
Reventa: 7% ITP
ITP reducida del 2% sólo para inversores profesionales que cumplan criterios estrictos
¿A cuánto ascienden los gastos totales de compra en Marbella?
Coste total de la compra:
Alrededor del 13-15% para las nuevas construcciones
Alrededor del 9-12% para los inmuebles de reventa
¿Los compradores pagan comisión inmobiliaria en Marbella?
Normalmente no. El vendedor suele pagar los honorarios de la agencia.
¿Ha cambiado la PTI reducida en 2026?
Sí. La ventana de reventa es ahora de 2 años (antes 5), tiene un límite de 500.000 euros y está limitada únicamente a operadores profesionales.
Reflexiones finales
Comprar una propiedad en Marbella requiere algo más que encontrar una bonita casa con vistas al mar. Requiere comprender la estructura, la fiscalidad, los plazos y la posición jurídica.
En Move2Marbella, guiamos a los clientes no sólo hacia las propiedades, sino hacia decisiones informadas y seguras.
Si quieres un desglose de costes personalizado para un inmueble o escenario de inversión concreto, ponte en contacto con nosotros.
Claridad primero. El compromiso, después.
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