Al comprar una propiedad usada, una de las preguntas más importantes es cuántos impuestos hay que pagar. El precio de compra está incluido en el contrato de compraventa, pero las autoridades fiscales no tienen en cuenta este precio en todos los casos. Se sabe que el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) se sitúa uniformemente en el 7% en Andalucía desde abril de 2021.
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Surge la pregunta ¿sobre qué base se calcula el 7%? En primer lugar, veamos de qué precios estamos hablando.
VALOR ANUNCIADO
Aunque el propietario quiere sacar el máximo provecho del mercado inmobiliario, conviene ajustar los precios a otras propiedades en venta, de lo contrario no será posible venderlas pronto. Podrás realizar estudios de mercado y asesorarte de agencias inmobiliarias sobre qué precio recomiendan poner la propiedad en el mercado. En algunos casos, también es posible solicitar una oferta a empresas de tasación independientes, que muchas veces ni siquiera miran la propiedad y simplemente preparan un presupuesto basándose en el precio de otras propiedades ofrecidas a la venta en el mercado.
VALOR CATASTRAL
En el Registro de la Propiedad (El Catastro Inmobiliario) se registra un precio, que se denomina valor catastral. No hay que tener miedo, porque no tiene nada que ver con el valor real del inmueble, suele ser muy inferior a ese. Esto también es "ventajoso" porque este valor se utiliza como referencia para calcular, por ejemplo, el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) o el impuesto municipal sobre plusvalías (Plusvalia).
Otra curiosidad es que los datos de metros cuadrados en el registro de la propiedad no siempre son los mismos que los datos en el Registro de la Propiedad.
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VALOR NEGOCIADO Y VALOR DECLARADO
Durante la compra, en el contrato de reserva, el vendedor y el comprador fijan el precio de compra y la forma de pago, así como su calendario. El precio negociado no siempre está incluido en el contrato de compraventa final (Escritura), ya que las partes también pueden acordar que parte del precio de compra será pagado por el comprador de forma diferente, por lo que se consigna una cantidad menor en el contrato final. Este será el valor oficial informado. Esta opción se utiliza en los casos en que ambas partes consideran que los impuestos a pagar sobre el precio negociado son elevados. La regla de oro es que el valor declarado nunca puede ser inferior al valor catastral.
VALOR REAL
El valor real utilizado como base imponible del ITP para los años anteriores a 2022. En muchos casos, se fijaron utilizando el precio mínimo catastral, al que se aplicaron diferentes multiplicadores por provincia (1,03 en Andalucía). Este valor no necesariamente tenía que estar relacionado con el precio pactado entre el comprador y el vendedor. Aunque se adoptó este sistema, el Tribunal Supremo se opuso en sentencia de 23 de mayo de 2018. Consideró que el valor declarado era en muchos casos inferior al valor asignado a la propiedad por las autoridades estatales. En tal caso, el Estado podría iniciar un procedimiento de auditoría para demostrar si el valor declarado por el comprador es inferior al valor determinado según sus criterios o no.
VALOR DE REFERENCIA: VÁLIDO A PARTIR DEL 01 DE ENERO DE 2022
Al introducir el nuevo valor, el objetivo del gobierno era "reducir los litigios provocados por el valor real, que es un concepto ambiguo y los tribunales lo comparan con el valor de mercado".
11/2021 de 9 de julio. El No. 1, sobre medidas para prevenir y combatir la evasión fiscal, que fue publicado en el Diario Oficial el 10 de julio, señala que:
"El valor de mercado debe entenderse como el precio más probable al que un activo puede ser vendido entre partes independientes, libre de cargas.
En el caso de bienes inmuebles, el valor es el valor de referencia definido en el reglamento de registro de bienes raíces el día del vencimiento del impuesto.
Sin embargo, si el valor declarado por los interesados o el valor real establecido con base en el catastro, o ambos, es superior al valor de referencia, entonces deberá considerarse como base imponible el valor mayor.
Si no existe valor de referencia, o si la Dirección General de Catastro no puede verificarlo, la base imponible es la mayor de las siguientes: el valor negociado y declarado por los interesados, el precio de referencia establecido o el valor de mercado.
UN NUEVO VALOR DE REFERENCIA CADA AÑO
El valor de referencia de los inmuebles se determina año a año de acuerdo con la normativa catastral aplicando módulos de valor medio, en base a los precios de las ventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el registro de la propiedad, que se reciben en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario elaborados por la Dirección General del Catastro en los primeros días de cada año. Puede suceder que, al final del año, el abogado del comprador informe al comprador del importe del impuesto de transferencias a pagar, pero la escritura definitiva no sea firmada por las partes hasta principios del año siguiente. , las autoridades ya calcularán una nueva cantidad, basándose en el nuevo valor de referencia.
