Por lo general, usted está sujeto a impuestos sobre los ingresos provenientes del alquiler de la propiedad. Sin embargo, los impuestos y tipos impositivos exactos pueden variar de un país a otro. En general, la base imponible de los ingresos por alquiler es la cantidad de ingresos de los que se pueden deducir determinados costes y beneficios fiscales.
Si el propietario es una persona física, entonces los ingresos del alquiler están sujetos al "IRPF" (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), y si el inmueble se alquila como negocio, los impuestos se deben pagar según el impuesto de sociedades. En ambos casos, se pueden deducir determinados costes de la base imponible. A continuación se muestra una descripción detallada de cada versión:
1. PERSONA FÍSICA
Como persona física: puede comprar bienes inmuebles a su nombre y alquilarlos sin problemas. Esta actividad de alquiler está sujeta al IRPF, incluso en el caso de tener la condición de "residente" o "no residente".
1.1 IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES - IRNR
Si no es residente en España (lo que significa que permanece en España menos de 183 días durante el año natural) y posee bienes inmuebles aquí, debe cumplir con sus obligaciones fiscales, ya que tributa según el impuesto sobre la renta español para no residentes. -residentes, conocido como IRNR.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes o IRNR es un impuesto directo sobre las rentas obtenidas en España por personas físicas y jurídicas no residentes en España.
Los no residentes que viven en un estado miembro de la UE y alquilan su propiedad en España pagan un impuesto sobre la renta del 19% sobre el rendimiento neto (no el alquiler bruto).
Estos inversores pueden deducir todos los costes del inmueble, en proporción a la duración del alquiler del inmueble, algunos de los costes deducibles son:
- honorarios notariales
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)
- tarifa de recogida de basura
- depreciación de la propiedad
- costos de reparación y mantenimiento
- costo común
- Intereses sobre préstamos tomados para la adquisición o desarrollo de bienes inmuebles.
- costos legales
1.2 IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE RESIDENTES - IRFP
Si eres residente en España, es decir, permaneces en el país más de 183 días durante el año natural, estás sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas conocido como IRPF.
El IRPF es un impuesto directo sobre la renta de las personas físicas que se calcula sobre el total de tus ingresos, incluyendo tu salario, pensiones y cualquier ingreso por alquiler. La base imponible es la diferencia entre los ingresos del trabajo y los gastos deducibles según la legislación española.
Por lo tanto, si eres propietario de un inmueble residente en España, debes declarar tus ingresos por alquiler en tu declaración anual del IRPF (“IRPF”, “rendimiento de capital intemeile”). En este caso, los ciudadanos de la UE tienen derecho a los mismos tipos impositivos y beneficios fiscales que los ciudadanos españoles.
El IRPF es progresivo, es decir, hay diferentes tramos dependiendo de cuánto ganes. Es importante tener en cuenta que estos tipos impositivos difieren en las diferentes regiones de España. Sin embargo, para que te hagas una aproximación, a continuación te detallamos los tramos del Impuesto sobre la Renta fijados por el Estado español en 2019:
| 0-12.450€ | 19% |
| 12.450€ – 20.200€ | 24% |
| 20.200€ – 35.200€ | 30% |
| 35.200€ – 60.000€ | 37% |
| 60.000€ – | 45% |
Este tipo impositivo es inferior al impuesto de sociedades español (25%) y los costes de explotación son menores, pero por otro lado, las posibilidades de reducción de impuestos son menores, ya que sólo es posible reducir determinados conceptos de costes y sólo proporcionalmente en función del duración de la actividad del inmueble.
2. PERSONA JURÍDICA
Las rentas procedentes del alquiler de inmuebles situados en España están sujetas a tributación en España, en base a los convenios de doble imposición entre España y la mayoría de países europeos.
Si el propietario es un negocio, los ingresos por el alquiler del inmueble están sujetos al “Impuesto sobre Sociedades” (IS, Impuesto sobre Sociedades). La tasa del impuesto IS suele ser del 25%, pero puede variar según el monto del impuesto pagado por el contribuyente y otros factores. La base imponible son los ingresos brutos procedentes del alquiler del inmueble, de los que se pueden deducir los costes y beneficios fiscales autorizados.
Como persona jurídica, existen dos formas básicas de comprar y alquilar bienes inmuebles en España:
2.1 COMO SUCURSAL DE UNA EMPRESA NACIONAL
Si desea gestionar un negocio de alquiler en España, puede registrar su empresa en España. En caso de que ya tengas una empresa establecida en tu país, podrás comprar a través de tu empresa, siempre que haya sido autorizada en sus estatutos para realizar actividades de alquiler. Se debe traducir el documento constitutivo de la empresa y obtener un número fiscal de las autoridades fiscales españolas.
2.2. COMO PERSONA JURÍDICA ESPAÑOLA (SL O SA)
En el caso de que desees realizar una actividad empresarial permanente en España y, como en el caso anterior, desees emplear recursos materiales y/o humanos (empleados, etc.) en España, puedes optar por crear una empresa independiente. en España, que puede ser una SL (Sociedad Limitada) o una SA (Sociedad Anónima). Estos son negocios completamente independientes, no operarán como una "sucursal" o "subsidiaria" de su empresa.
Esta actividad empresarial y los ingresos y gastos que genera están sujetos al Impuesto sobre Sociedades español al tipo del 25%. Este impuesto es superior al impuesto sobre la renta y tiene mayores costos operativos (contador, asesores fiscales, etc.), pero con todas las pérdidas y gastos de la actividad, tiene una amplia gama de reducciones fiscales.
