Az ingatlanvásárlás Marbellán nem csak a megfelelő villa vagy tengerparti lakás megtalálásáról szól. Hanem a vásárlás mögött álló valós számok megértéséről is. És őszintén szólva, ez az a pont, ahol sok vásárlót váratlanul ér.
A Costa del Solon működő butik-ügynökségként hiszünk abban, hogy a tisztánlátás bizalmat épít. Az alábbiakban világos, naprakész áttekintést talál az ingatlanvásárlási költségekről Andalúziában, amely tükrözi az új szabályozást, amely az alábbi időpontban lépett hatályba január 1. 2026..
Ha Marbellán vagy a környező területeken szeretne vásárolni, az alábbiakat kell tudnia.
1. Új építésű ingatlanok Andalúziában
Amikor vásárol egy vadonatúj ingatlan közvetlenül egy építtetőtől, az adók eltérnek a viszonteladói vásárlástól.
ÁFA (IVA): 10%
Fizetni fog 10% ÁFA-t a vételár után. Ez az első alkalommal értékesített új építésű lakásokra vonatkozik.
Bélyegilleték (AJD / IAJD): 1.2%
Az ÁFA mellett a következőket is meg kell fizetnie: 1,2% bélyegilleték a vételár után.
Új építésű épületek teljes adója
Gyakorlatilag a vásárlóknak körülbelül így kell számolniuk:
a vételár 11,2%-a csak adóként.
Például:
500.000 € új építésű lakás
50,000 € ÁFA
6,000 € AJD
Teljes adó: 56 000 euró
És ez még a jogi és adminisztratív költségek előtt van (amelyekkel alább foglalkozunk).
2. Használt (viszonteladói) ingatlanok
A viszonteladói ingatlanok más adószerkezetet követnek.
Vagyonátruházási adó (ITP): 7%
A szabvány ITP aránya továbbra is 7% a vételárra Andalúziában.
Tehát ha vásárol:
800.000 € viszonteladó villa
ITP = 56 000 EURÓ
Egyszerű. Tiszta. Kiszámítható.
3. UPDATED 2026: Csökkentett 2%-os ITP (szigorú feltételek)
Itt változtak meg a dolgok.
2026 január 1. (8/2025 törvény)a korábban rugalmas, kedvezményes ITP-rendszer jelentősen szigorodik.
A csökkentett 2% ITP már nem elérhető a legtöbb vásárló számára. Kifejezetten a professzionális üzemeltetők számára készült – és a szabályok szigorúak.
A jogosultsághoz a következők MINDEN feltételének teljesülnie kell:
A) 2 éves viszonteladási ablak
Az ingatlant a következő határidőn belül kell újraértékesíteni legfeljebb 2 év alatt.
(Korábban a befektetőknek 5 év állt rendelkezésükre.)
B) 500 000 EUR értékhatár
Az ingatlan teljes értéke – beleértve a garázsokat és melléképületeket is – nem haladhatja meg az 500 000 eurót.
Ha az ár meghaladja az 500 000 eurót:
A 2%-os arány teljesen érvénytelen
A teljes 7% a teljes vételárra vonatkozik
Nincs részleges előny.
C) Szakmai státusz
A vevőnek:
Legyen hivatásos ingatlanközvetítő cég vagy magánszemély
Az ingatlant a következőként kell bejegyezni készletként/készletként, nem pedig befektetett eszközként
Ez azt jelenti, hogy magánszemélyek nem használhatják.
! Büntető szabály
Ha az ingatlant 2 éven belül nem értékesítik tovább:
A 2% és 7% közötti különbséget kell fizetnie
Plusz kamatok
Más szóval, ez egy komoly elkötelezettség.
A legtöbb magánvásárló számára Marbellán továbbra is reális a feltételezés:
7%-os ITP a viszonteladói ingatlanokra.
4. Általános igazgatási és jogi költségek (minden beszerzés)
Az adók csak egy része az egyenletnek. Minden ingatlanvásárlás Andalúziában szakmai és adminisztratív költségeket is tartalmaz.
A következőkre számíthat:
Ügyvédi díjak
Tipikusan a vételár 1-2%-a + ÁFA.
Határozottan javasoljuk, hogy független ügyvédet vegyen igénybe. Különösen Marbellában, ahol a tervezési engedélyekkel, adósságokkal és a közösségi státusszal kapcsolatos kellő gondosság elengedhetetlen.
Közjegyzői díjak
Kormányzati szabályozás.
Általában a 600 és 1200 euró között
(Az ár kb. 0,2% – 0,5%-a)
Földhivatali díjak
Tipikusan 400 és 700 euró között
(Kb. 0,1% – 0,25%)
Bankköltségek (ha Ön finanszírozza)
Ingatlanértékbecslés: 250-600 euró
Fontos: A 2019. évi jelzáloghitel-törvény értelmében a banknak fizetnie kell:
A jelzáloglevéllel kapcsolatos közjegyzői költségek
A jelzáloggal kapcsolatos nyilvántartási költségek
Jelzálogbélyegilleték
Ez a korábbiakhoz képest jelentősen csökkentette a vásárlók jelzáloghitelköltségeit.
Gestoría Díjak
€300 – €600
Tartalmazza:
Adóbevallás
NIE feldolgozás
Közüzemi átutalások
Adminisztratív nyomon követés
Ingatlanügynökségi díjak
Marbellán hagyományosan az eladó fizeti az ügynöki jutalékot (általában 3-5%).
A vevők számára az ügynöki díjak általában 0%.
Ezt azonban mindig előzetesen ellenőrizze.
5. Teljes becsült beszerzési költség Marbellában
Egyszerűsítve:
Új építésű ingatlan
Számítson körülbelül:
13% – 15% összesen a vételáron felül
(11,2% adók + jogi és adminisztratív költségek)
Újraértékesítési ingatlan
Számítson körülbelül:
9% – 12% összesen a vételáron felül
(7% adó + jogi és adminisztratív költségek)
6. Miért fontos a költségek megértése Marbellán?
Marbella vonzza a nemzetközi vásárlókat – befektetőket, életmódot váltókat, második otthonra vágyó családokat.
Mégis a legnagyobb hiba, amit látunk?
A beszerzési költségek alábecslése.
Egy 1 000 000 eurós ingatlan soha nem csak 1 000 000 euró.
A megfelelő költségtervezés befolyásolja:
ROI számítások
Bérleti hozam előrejelzések
Pénzforgalom
Jelzáloghitel tőkeáttételi stratégia
Kilépési tervezés
Különösen most, a 2026-os adószabályok szigorodása miatt a szakmai útmutatás fontosabb, mint valaha.
Mennyi az ingatlanvásárlási adó Andalúziában 2026-ban?
A vételi adók Andalúziában, Marbellában vannak:
Új építésű: ÁFA + 1,2% ÁFA
Újraértékesítés: 7% ITP
Csökkentett 2%-os ITP csak szigorú kritériumoknak megfelelő szakmai befektetők számára
Mennyi a teljes vásárlási költség Marbellán?
Teljes beszerzési költség:
13-15% körüli az újonnan épített épületek esetében
9-12% körüli a viszonteladói ingatlanok esetében
Fizetnek a vevők ingatlan jutalékot Marbellán?
Általában nem. Az ügynöki díjat általában az eladó fizeti.
Változott-e a csökkentett ITP 2026-ban?
Igen. A viszonteladási időszak mostantól 2 év (korábban 5 év), 500 000 euróban maximálva, és kizárólag a hivatásos piaci szereplőkre korlátozva.
Végső gondolatok
Az ingatlanvásárlás Marbellán többre van szükség, mint egy gyönyörű, tengerre néző otthon megtalálása. Meg kell érteni a szerkezetet, az adózást, az időzítést és a jogi helyzetet.
A Move2Marbellánál nem csak az ingatlanok felé irányítjuk ügyfeleinket – hanem a megalapozott, biztonságos döntések felé is.
Ha szeretne személyre szabott költségbontást egy adott ingatlanra vagy befektetési forgatókönyvre vonatkozóan, lépjen kapcsolatba velünk.
Először az átláthatóság. Az elkötelezettség a második.
Join The Discussion