Marbella az egyik legnépszerűbb és legismertebb üdülőhely Spanyolországban, amely híres lenyűgöző tájáról, gazdag történelmi örökségéről és az életstílusról, amit képvisel. Marbella a befektetők figyelmét is felkeltette, akik felismerték az ingatlanbefektetésekben rejlő óriási potenciált. Ebben a cikkben azt járjuk körbe, hogy mi teszi Marbellát kiváló ingatlanbefektetési célponttá, és miért érdemes fontolóra venni egy ilyen befektetést, valamint hogyan kerüljük el a szélhámosokat és szerencsevadászokat.
KIVÁLÓ FÖLDRAJZI ELHELYEZKEDÉS
Marbella ideális földrajzi elhelyezkedéssel rendelkezik. A Costa del Sol déli részén található, ahol a Mediterrán-tenger kellemes időjárását a gyönyörű homokos tengerparton élvezhetjük az év nagy részében. Európában egyedülálló a kiegyensúlyozott időjárás, Marbella mikroklímája páratlan. Emellett könnyen megközelíthető Málaga nemzetközi repülőtérről, amely számos közvetlen járattal kapcsolódik Európa jelentős városaihoz, sőt mostmár akár New York-ból is lehet átszállás nélkül Malagára repülni. Ezek a tényezők mind vonzzák a turistákat, a befektetőket és a potenciális bérlőket, ami növeli az ingatlanok kihasználtságát és értékét.
MINŐSÉGI ÉLET LUXUS KÖRNYEZETBEN
Marbella a stílusos gazdagság és a luxus jelképe. A városban található exkluzív klubok, éttermek, üzletek és golfpályák a gazdagok és hírességek kedvelt célpontjává vált. A turisták és a látogatók száma évről évre növekszik, aminek következtében a városban egyre nagyobb a kereslet a luxusingatlanok iránt. Ez a vonzerő hozzájárul a befektetési érték növekedéséhez és az ingatlanok magas bérbeadási potenciáljához.
FEJLETT INFRASTRUKTÚRA
Marbella jól fejlett közlekedési hálózattal rendelkezik, amely biztosítja a kényelmes közlekedést a városban és környékén. Magas színvonalú magán-és állami egészségügyi és oktatási intézmények, színvonalas vendéglátó- és szórakozóhelyek, valamint jól felszerelt, nemzetközi árukínálattal rendelkező bevásárlóközpontok találhatók Marbella-n, amelyek biztosítják a kényelmes és magas életszínvonalat. Emellett a városban számtalan sport- és rekreációs létesítmény, mint például golfpályák, teniszklubok, padel pályák és fitnesz központok is találhatóak.
MAGAS ÉRTÉKNÖVEKEDÉSI POTENCIÁL
Az elmúlt években Marbella ingatlanpiaca jelentős növekedést mutatott. A válság utáni helyreállás során az ingatlanárak folyamatosan – évi 5%-kal – emelkedtek, az utóbbi két évben 20-30%-kal is nőttek. Az egyre növekvő kereslet és a csökkenő ingatlankínálat eredményeként az ingatlanárak továbbra is emelkedni fognak. Ez vonzó lehetőséget jelent az ingatlanbefektetők számára, akik hosszú távú növekedést keresnek.
MILYEN BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK VANNAK?
Sokan kérdezik tőlem, hogy mi a legjobb ingatlanbefektetés a Costa del Sol-on? Az, hogy mi számít jó befektetésnek azt rendkívül szubjektív. Azt mindenestre kijelenthetem, hogy Marbella és környékén az ingatlanok értékállóak, még a 2008-es gazdasági válság idején sem csökkentek az árak, csupán lelassult az emelkedés üteme. Aki például 8 éve vásárolt egy két szobás apartmant Nueva Andalúziában €200 000 -ért, ma ez az ingatlan €300 000-ba kerül. Marbella-n élni önmagában is jó “befektetés”: minőségi életet élni, egészségesen táplálkozni, kihasználni a város adta sportolási lehetőségeket, élvezni a tenger közelségét, hogy csak néhányat említsek az előnyök közül. Nem lehet összehasonlítani, egy itteni befektetést egy másik országban vásárolt ingatlan hozamával, itt egy életformát kap a vásárló, egy nyugodtabb, kiegyensúlyozottabb életet.
INGATLAN BEFEKTETÉS 2023
Egy német befektetőnk öt évvel ezelőtt vásárolt egy ingatlant, melyet felújítás után eladtott. Ezen nekibátorodva, egymás után vásárolta és adta el a lakásokat. 2023-ra már tizennyolc lakást újít fel és gyorsan el is adja őket. Ha megtekintjük, milyen üzleti modell szerint dolgozik, akkor könnyen kiszámolható hogy mennyi a profitja. Csak és kizárólag közvetlen tengerparti, jó elhelyezkedésű ingatlanokat vásárol. Korábban €600 000-ért, mostanában €800 000 körül tud hozzájutni a felújítandó lakásokhoz. A ráfordított összeg általában €150 000 – €200 000. Minden egyes lakásban padlófűtést, új burkolatokat, nyílászárókat, borhűtőt, a penthouse lakásokba még szaunát és jacuzzi-t is telepít. Mindemellett csodálatos kilátás nyílik a lakásokból a tengerre. Az ingatlanokat általában három hónap alatt el is adjuk. Az a lakás, amit €800 000-ért vásárolt meg, és ráköltött €200 000-t, összesen 1 millió euróba került neki. A felújított, igényesen bebútorozott lakást általában 60%-kal többért, 1,6 millió euróért tudjuk eladni.
Amikor valaki ingatlant vásárol, akkor adót kell fizetnie a vásárláskor, melynek összege jelenleg Andalúziában a vásárlási ár 7%-a . Ha befektetési céllal vásárol valaki akkor csupán 2%-a fizetendő illeték, de erre a tevékenységre létre kell hozni egy vállalkozást, melynek fenntartási költsége évente €6000. Számításaim szerint, amikor valaki ingatlant vásárol befektetési céllal, csak akkor éri meg évi €6000-t fizetni a cég fenntartására, ha több adót spórol meg azzal hogy 7% helyett 2% adót fizet vásárláskor. Általában €400 000 – €500 000 körüli értékű ingatlan esetében már megéri céget alapítani és azon keresztül vásárolni, kedvezményes adóval.
Erről a témáról korábbi cikkünkben itt olvashat részletesebben.
MENNYI MARAD EBBŐL A TULAJDONOSNAK?
Amikor eladjuk az ingatlant az esetek többségében egy másik ingatlan iroda közreműködésével tesszük. Spanyolországban 5% jutalékot fizet a tulajdonos, melyet általában 2, néha 3 iroda között osztunk el. Az ingatlanügynökségek jutalékáról számlát kap a tulajdonos, ezáltal az levonható a profitból. Maradva az előző példánál tehát ha €600 000-s nyereségből le kell vonni €80 000 jutalékot, a fennmaradó összeg után meg kell fizetni a 21% nyereségadót. Adózás után marad €400 000. Azt gondolom hogy €1 000 000 befektetéssel €400 000-t realizálni fél év alatt meglehetősen jó befektetésnek számít.
Sajnos alacsonyabb árfekvésű ingatlanok az esetében a profitmutató nem ennyire vonzó. Hiába költ el a befektető egy €200 000-s lakásra €30 000 vagy akár €40 000€-t, ezt az ingatlant sohasem lehet €400 000-ért eladni, így a befektetés megtérülése sokkal alacsonyabb lesz. Azt is fontos megjegyezni, hogy óriási a kereslet a befektetési ingatlanok iránt. Svéd, norvég, dán és német cégek alig várják, hogy valami kikerüljön a piacra.
PROFIT GENERÁLÁSA RÖVID TÁVÚ KIADÁSSAL
A másik gyakori kérdés, hogy mekkora profitot lehet generálni, ha valaki ingatlant vásárol és azt rövid távon pl. Airbnb-n kiadja. Általában számolhatunk úgy, hogy az ingatlan a befektetett érték 6-8 százalékát tudja profitként megtermelni. Ilyenkor elsődleges szempont, hogy közel legyen a tengerparthoz boltokhoz üzletekhez séta távolságban. Ha van tengeri kilátása az csak jó, de ennél fontosabb az elhelyezkedés. Gyakran kínálnak golfpálya közelében apartmanokat eladásra, ( még egy fővárosi bevásárlóközpontban is láttam) sokszor még azt az ígéretet is hozzáteszik, hogy garantált bevétel tudnak az ingatlanhoz ajánlani. A valóság azonban az, hogy csupán az első évben garantálnak 6%-ot, a következő évtől a profit 70 százaléka a tulajdonosé, 30 százaléka pedig az ingatlant kezelő cégé.
Tévhit, hogy az összes golfpálya melletti ingatlant ki lehet adni szezonon kívül. A golfpályák melletti ingatlanok esetében 3% profittal lehet számolni. Ezrével állnak üresen a golfpályák mellett az ingatlanok a szezonok kívül, a golfosok is szívesebben laknak a városban, közel tengerparthoz, boltokhoz üzletekhez, hiszen a golfozás után szívesebben térnek be egy helyi kocsmába, night clubba vagy mennek el vacsorázni a kedvenc éttermünkbe, úgy, hogy utána ne kelljen hazavezetniük a golf pálya melletti apartmanba.
HAZUGSÁGOK HÁLÓJÁBAN
Több ismert iroda kínál olyan ingatlanokat eladásra, melyekről biztosan tudjuk, hogy már eladták évekkel ezelőtt. Amikor a reménykedő érdeklődő felhívja az irodát, akkor azt állítják hogy az ingatlan még eladó, csupán az óriási érdeklődés miatt kérik, hogy küldjön a vevő €5000-t az iroda számlájára. Az ígéret szerint az iroda az ingatlant “előfoglalja” a vevő számára. Abban a pillanatban, amikor megérkezik az iroda számlájára az €5000, közlik a vevővel, hogy sajnos az ingatlant eladták. Hozzáteszik, hogy ne aggódjon a vevő, mert a pénzt nem vesztette el. Azt ígérik, hogy beszámítják majd a foglaló összegébe amikor találnak megfelelő ingatlant. Ezzel a húzással tulajdonképpen elkötelezte magát a vásárló az ingatlanirodával.
ÖNJELÖLT, BOTCSINÁLTA SZAKÉRTŐK
A csalások tárháza kimeríthetetlen. Van olyan, aki arra hivatkozva, hogy túl sokan jönnek érdeklődni és neki rengeteg munkába telik körbe vinni a vevőket, pénz kér azért, hogy körbe-autózza az ügyféllel a várost. Az egyik csomagban pár száz euroért egy túrát ajánl, az ígéret szerint megmutatja az éttermeket kávézókat a környéken, de ha hajlandó a vevőjelölt ennél többet is fizetni, akkor még ingatlanokat is mutatnak neki. Fontosnak tartom leszögezni, hogy komoly ingatlaniroda csak azért mert ingatlanokat, mutat nem kér tiszteletdíjat de még jutalékot sem (azt az eladó fizeti). Aki ennek bedől, az meg is érdemli. Egyesek elképesztő magabiztossággal tudják állítani magukról a Facebookon pl. hogy ők ingatlanosok, szakértők, brókerek. És ezek az emberek mindig a leghangosabbak, a legaktívabbak a közösségi médiában, rengeteg idejük van posztolgatni, kommentelni. Hangzatos kifejezésekkel felvértezve folyik a néphülyítés, kontrol nélkül bárki lehet szakértő.
KONKLÚZIÓ
Sokan átcsoportosítják vagyonuk egy részét Marbella-ra és környékére, hogy nagy profitot realizáljanak. Akár 40% profithoz lehet jutni, ha luxusingatlan szektorba be tud lépni a befektető. Kisebb befektetési összegek esetében a profit is kisebb lesz 15-20%, továbbá az évi 5% értéknövekedéssel mindenképpen számolhatunk. Az utóbbi 2 évben ez az értéknövekedés 20-30%-ot is meghaladta egyes régiókban és az emelkedő trend 2023-ban is folytatódik. Érdemes kritikával kezelni, azokat az állításokat, melyeket a közösségi média zúdít ránk, érdemes leinformálni az önjelölt szakértőket, akik rendszerint mindenhez “is” értenek. Több mint egy évtizede sikeresen működő, regisztrált vállalkozási forma keretein belül működő irodánkban munkatársaimmal azon dolgozunk, hogy Ön megtalálja álmai otthonát és legjobb tudásunk szerint segítsük. A Move2Marbella és csapata tapasztalt, őszinte és diszkrét. Köszönjük, hogy bizalmával megtisztel bennünket.
